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【地產專欄】邱太煊:房地產難下跌的四大理由!政府打房不見成效 從四大要件看出問題


房產多頭已經走過九年,可說是史上漲最久的一次,面對全球央行狂印鈔票的情勢下,不管從資金角度或是打房政策想要下修房地產,只有一個字「難」。

房產多頭 顛覆了傳統

這一波房產多頭走了九年,顛覆了傳統「七年一循環」的說法,許多學者專家大聲疾呼房地產的拐點已到,想要買房再等一等。然而,這一波史上漲最久的房產多頭市場,遇上了前所未見的全球經濟困局,各國央行爭先印鈔救市,不能再用過去的觀念妄下房地產準備下修了!

一、從資金面角度來看,歐洲央行總裁德拉吉9/6宣布啟動直接貨幣交易(OMT),允許ECB「無上限」購買短年期歐元區國家主權債;旋及美聯準會(Fed)9/13也推出第三輪量化寬鬆(QE3)政策,每月購買400億美元抵押貸款債券(MBS),直到失業率大幅調降為止。不久,日本也跟進啟動印鈔機,日本央行宣布擴大貨幣寬鬆,增加資產購買計劃金額10萬億日圓,使總額高達80萬億。

當全球主要經濟體都競相印鈔還債,這些資金流竄到亞洲新興市場國家,勢將造成物價通膨,房價飆漲的無奈窘境。

二、美聯準會也宣示「維持超低利率」,從2014年年底延長到2015年年中。換言之,全球央行借低利措施,鼓勵投資、消費的策略不變,所以台灣央行低率政策恐仿效美國,短期沒有升息計畫,所以2015年前期待房地產修正的民眾,恐還有得等。事實上,房貸利率代表房貸族負擔的程度,長期低率房價要跌實在不容易。

值得注意的是,若利率維持長期低率,壽險業利差損問題更形嚴重。當壽險業資金苦無穩定報酬去處時,勢將再投入有穩定收租報酬的大型商用不動產來避險,像富邦人壽以67億買下西門町萬國商業大樓、國泰人壽以72.56億搶下信義路三商美邦宏遠大樓,投報率雖低,但壽險業不把資金活用,長期利差損恐拖垮財務。既然壽險業買樓鎖定市中心精華地,精華地段房價具有保值抗跌的特性。

三、政府打房政策持續:房地產一向被視為火車頭產業,政府決不會笨到將房價打下來,因為房價驟然下跌,引發的金融危機更難收拾,從奢侈稅、實價登錄、緊縮豪宅貸款等政策,就知若不用政策手段壓抑,房價將繼續飆漲,政府希冀的是「穩定房價」而非打壓房價。

四、籌碼穩定:北市市中心有捷運信義線、松山線、遠雄大巨蛋等利多支撐,加上籌碼相對穩定,房價持續高檔盤整;新北市像新莊副都心籌碼凌亂,早期入場投資客過多,加上房價動輒總價三、四千萬以上,一般自住客難進場,目前價格難有起色,所以買房得挑籌碼相對穩定的區域。

 

 

 


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屋實價登錄自今年8月實施,內政部明(16)日將舉行記者會,宣布開放民眾查詢實價登錄資訊服務,讓房屋以區段化、去識別化方式,提供民眾查詢各區段的房價。即表示未來全台房地產交易資料將在「不動產交易實價查詢服務網」露出,民眾只要輸入路名,即可查出鄰近地區,甚至同一棟社區的真實交易價格。

而關於實價登錄狀況,由於上線初期參考值不多,效果似乎還不夠彰顯,加上依規定中古屋、預售屋皆須登錄,但預售屋可在結案後整批登錄,若建商延長銷售期,消費者有可能看不到最具代表性的預售行情,讓實價登錄的效果打折扣。但是房產業者也吐露,內政部公布的實價登錄揭露資訊,與房仲業者公布的成交行情相比,較為真實,而明日資訊揭露首要關注的重點區域仍為台北市豪宅區與新北市重劃區價格,以及結案的預售案成交行情是否出現下修或落差。

地政司也曾在實價登錄滿月時統計,八月不動產買賣移轉案件二萬七千多件,實價登錄一萬六千多件,當時登錄率僅五成八。但截至目前為止已達八成,也已開出21張罰單,原因都是「逾期未登錄」,因為買賣成屋、預售屋或透過房仲租屋,都需在所有權移轉登記或簽租屋契約後卅日內,上網登錄實際成交價格,逾期未申報者,罰三至十五萬元,限期十五天內登錄,若仍未登記繼續裁罰。

最後關於查詢方式,16日開始只要民眾登入「不動產交易實價查詢服務網」,未來將除去詳細門牌、地號、建號,以「區段化、去識別化」方式提供查詢。舉例來說,成交案件位於新北市新店區北新路1段25號,則以「新北市新店區北新路1段1至50號」公開查詢。如果都市化程度較低的區域,不適合以區段化門牌呈現,會以顯著地標呈現,例如:屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。


實價登錄明天(16)日公開對外提供民眾查詢,民眾只要登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」,就能查到路段區間行情。



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